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Berliner Betongold

( Soundtrack zu folgendem Artikel. )

Berlin boomt nicht erst seit gestern. Die Einstiegsgehälter für IT-Professionals liegen deutlich über 60.000€ mit Spitzen bei Junior Rails-Developers von 70-75.000€ im Jahr.

Und nach Jahren billigen Wohnraums in übelstem Zustand hat man Viertel um Viertel saniert und wieder für lange Zeigt bewohnbar gemacht. Bis auf Hausbesetzer und chronische Mietrückständler ist der überwiegende Bevölkerungsteil dieser Meinung.

Nachdem nun also Prenzlauer Berg, südliches Pankow, Kreuzberg, Friedrichshain und der nördliche Teil von Neukölln (bekannt unter dem Namen “Kreuzkölln”) mehr oder weniger verteilt, saniert oder gar bereits “vollendet” wurden, sind jetzt die südlicheren Teile Neuköllns dran.

Hier existiert noch sehr viel alte Bausubstanz aus der Zeit um die vorvergangene Jahrhundertwende und die allermeiste erscheint noch sanierungswürdig. Schliesslich war Neukölln immerhin Westberlin.

Wo kann man jetzt noch Schnäppchen machen? Ich weiss es nicht. Trotzdem war ich diese Woche bei Zwangsversteigerungen im Amtsgericht Neukölln anwesend und habe mir das dortige Schauspiel neugierig angeschaut.

Wie üblich waren die Gutachten in anonymisierter Form lange vorab im Internet abrufbar und auch die Gläubigerbank DKB, 100%ige Tochter der BayernLB und damit im Staatsbesitz des Freistaates Bayern, welche extrem viele ZVs in Berlin betreibt, war telefonisch ebenfalls auskunftsfreudig.

Um genau zu sein, handelte es sich um zwei Wohnungen um die 55-60qm mit zwei Zimmern jeweils im 3 OG der Silbersteinstraße Nr. 126, einer Straße südlich des S-Bahn-Ringes zwischen dem Tempelhofer Feld (ex Flughafengelände) und der S/U-Hermannstraße. Der Schuldner hat dort ganze 6 Wohnungen und ein paar Häuser weiter eine ähnliche Anzahl. Alle sind oder werden in nächster Zeit von der DKB mittels einer ZV veräussert — sofern der Preis stimmt — um die angehäuften Schulden von 485.000 EUR + 14% Zinsen und Verfahrenskosten seit 2006 zu begleichen.

Denn hier liegt die Crux: Der Gutachter (für alle Wohnungen identisch) hat recht niedrige Verkehrswerte festgestellt. Einseits durch die teilweise marode, alte Bausubstanz, fehlender Rücklagen der WEG aber auch durch einen Altmietvertrag: So gibt es eine Mieterin, die seit 1982 eine nahezu unveränderte Brutto-Warm-Miete in äusserst geringer Höhe zahlen muss. Der Gutachter hat daraus eine fiktive Kaltmiete von ca 1,39€/qm errechnet. Hier ist bei Einhaltung der gesetzlichen Regeln zur Mietanpassung ein Zeitraum bis ca. 2045 (!) mit Mindereinnahmen zu rechnen. Also eine mittlere fünfstellige Summe, die den Verkehrswert negativ beeinflusst.

Und so kommt es also, das zwei relativ identische Wohnungen im selben Stockwerk einmal mit 46.000 EUR und einmal mit 13.900 EUR Verkehrswert bewertet werden.

Betrachtet man sich die Umgebung und forscht man im Archiv der lokalen Presse nach, so erkennt man aber auch schnell, dass die Silbersteinstraße einen Feinstaubmesspunkt des Umweltamtes beherbergt, welcher regelmäßig der mit den schlechtesten Ergebnissen und meisten Grenzwertüberschreitungen in Berlin ist. Auch gibt es regelmäßig Überfälle am nahegelegenen Burgerking, auch mit Waffengewalt und Verletzten. Und ein paar Häuser weiter wurde von 2-3 Jahren ein Mann erstochen. In einigen Häusern sitzen arabische Großfamilien, die sich an anderen Orten schwerkriminell betätigen und daher schon mehrfach von einem SEK Besuch bekommen haben. Also nichts besonderes für Neukölln oder Berlin.

Tagsüber vor Ort war die Situation recht entspannt, der Autoverkehr erträglich. Denn einen Tag vor Auktion war ich just in dem Moment dort, als ein anderer Interessent hat sich gerade an der Klingel zu schaffen machte um irgendwie in das Haus zu gelangen. Typischerweise sind Besichtigungen einer Immobilie/Sondereigentums in einem ZV-Verfahren selten möglich. Ich habe ihn (er war auffällig genug) direkt angesprochen und wie der Zufall so wollte hat uns jemand nach kurzer Zeit die Haustüre geöffnet.

Da ich nicht aktiv mitbieten und nur generell über den Markt informieren wollte, habe ich auch meine bisherigen Erkenntnisse geteilt. 

Zufällig öffnete ein paar Minuten später der Eigentümer der Erdgeschosswohnung die Wohnungstüre, da er auf dem Weg zu seinem Enkel war. Als er erfuhr, das wir wegen der ZVs hier sind, war er höchst motiviert uns als neue Nachbarn zu gewinnen. Ihm als Grieche war es sehr wichtig, Deutsche Eigentümer zu haben die sich auch um die Wohnung kümmern. Er hat uns sofort seine eigene Eigentumswohnung gezeigt welche er und seine Frau 2001 erworben und bezogen haben und beide haben uns noch etwas über das Haus erzählt. Schöne hohe Wände, Stuck, wohl noch originale Türstöcke waren zu sehen. Sehr schön!

Die Mieter der beiden ZV-Wohnungen im 3. OG waren zwar hörbar anwesend, haben uns aber nicht geöffnet.

Erstaunlich war, dass der andere Interessent nicht die Bank, also den Gläubiger kontaktiert hat und generell nur wenige Interessenten sich die Objekte überhaupt persönlich anschauen. Ich habe noch eine weitere ZV-Immobilie besichtigt, in der eine Pension sämtliche zu versteigernde Wohnungen nutzt und auch dort waren erst zwei Interessenten persönlich vorstellig geworden. Dabei haben gerade die anderen Eigentümer Interesse, dass solvente, seriöse Personen die Wohnungen ersteigern und zukünftig auch wieder in die WEG-Kasse einzahlen…

Am nächsten Morgen ging es also los, die Berliner Trägheit unterschätzend war ich schon um 8 Uhr am Amtsgericht Neukölln. Vor 8:30 kommt man aber nicht rein. Der Termin war dann um 9:30. Da Taschenkontrollen durchgeführt wurden, händisch, weil keine Röntengeräte, sollte man durchaus 30-45m früher vorstellig werden, je nach gefühlter Attraktivität der Auktion.

Um 9:30 Uhr ging es also mit der ersten Wohnung los. Besser gesagt der dritten, die in diesem Hause über eine ZV losgeschlagen werden sollte. Nur eine wurde bisher wirklich verteilt, bei der anderen waren die Gebote so gering, dass die Bank das Verfahren einstweilig einstellen lies.

Und so war es dann auch hier: 10 Anwesende, davon drei Bieter, warteten 29 Minuten bis es dann zu wenigen Geboten kam und bei 48.500€, also etwas über dem Verkehrswert, endete. Die Bank wollte aber auch hier das doppelte des Verkehrswertes erzielen und so wurde der Zuschlag gegen 10:30 verwehrt. 

Schon kamen die ersten Interessenten für die 11:30 Auktion, die Wohnung mit der Altmieterin und dem geringen Verkehrswert.

Bis 11:30 wurde der ganze große Saal voll, ich schätze mit mind 50 Personen, einige mussten auch stehen.

Davor hatte ich noch Gelegenheit mich mit der Altmieterin zu unterhalten. Sie dürfte um die 60 sein und bezieht Hartz4. Ausserdem hatte sie ein Schreiben vom Mieterverein dabei, der die Größe der Wohnung anzweifelt. Diese Dokumente stellte sie zur Einsicht bereit und kurz nach Beginn strömten dann alle Interessenten nach vorne um die Dokumente zu lesen. Interessanterweise hatte sie von der Zwangsverwalterin im Januar schon eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen erhalten, diese aber im letzten Moment beglichen..

In kürzester Zeit kamen dann auch schon die Gebote, das erste war bei 20.000, das dritte schon bei 25.000 EUR.

Links neben der Mieterin saß ein Anwalt (zumindest hatte er dicke juristische Fachliteratur dabei) der sehr gut mit der Mieterin konnte. Wie sich später herausgestellt hat, hat er schon im Vorfeld einen Deal eingefädelt: Sie dürfe drei Jahre bleiben, er würde auch die Nachbarwohnung ersteigern und dann in 3 Jahren zusammenlegen. 4-5 Zimmer mit 100qm. Sicherlich würde auch Bargeld fliessen, von dem die Arbeitsagentur/Sozialamt nichts erfahren werden wird, das haben sie natürlich nicht gesagt.

Doch ganz so einfach war es nicht, als die Gebote bei 45.000 EUR angekommen waren, bot eine Frau sehr aggressiv mit. In 100€, später in 50€ Schritten. Sie trug den gleichen Namen wie der Schuldner und war möglicherweise die Tochter oder (ex-)Frau des Schuldners. So wurde die Wohnung am Ende erst für 57.000€ an den Anwalt versteigert und der Zuschlag sofort erteilt.

Für eine Wohnung mit 55qm, berechtigten Zweifeln an der Größe (9-13qm kleiner?), Durchsickerungen an der Küchendecke und einer Hartz4-Mieterin, die trotz enormen Nikotinsüchtelns noch recht rüstig war…. Schnäppchen?

Über 1000€ pro qm ist in Neukölln sicher kein Schnäppchen mehr, die WEG hat wenig bis keine Rücklagen, das Treppenhaus muss gemacht werden, Fenster auch. Fassade ist okay.

Aber offenbar ist das momentan egal, Hauptsache man hat sich die Option gesichert. Vor einigen anderen Häusern stehen bereits Baugerüste, werden Fenster ausgetauscht. Ein paar sind optisch schon vollständig saniert:

Eine verdammt gute Gelegenheit für eine Betongoldwette wie sie schon so oft in Berlin funktioniert hat. In 5-10 Jahren sind m.E. durchaus 100% Rendite drin, steuerfrei ab 10 Jahre Haltezeit.

Ob man jetzt schon saniert oder einfach mal Eigentum erwirbt, sei dahingestellt.

Ich würde mir so ein Objekt nur zu Renditezwecken zulegen und als Ferienwohnung über AirBnB anbieten: 5000€ damit die Frau auszieht, 3000€ schwarz für den Einbau günstiger Kunststoffenster (schwarz),  Farbe, einmal IKEA. Round about mit Puffer also 15.000€ drauf. Und dann für 100€ die Nacht an Touris aus Übersee vermieten. Hierfür gibt es auch die passenden Dienstleister die pro Buchung 80€ pauschal kassieren (Reinigung, Übergabe, Abnahme).

Beispiel:

5 Mieter a 4 Tage = 20 Tage = 2000€ abzgl 400€ => 1600€ Miete/Monat.

Es gibt Wohnungen die durchaus eine Vollauslastung realisieren können und sicher gibt es auch günstigere Wege die Wohnung zu bewirtschaften, ob mit oder ohne Steuern….

Und wer es jetzt richtig krachen lassen will und über das Kleingeld verfügt: Zwei Häuser weiter gibts ein ganzes Haus mit 26 Wohnungen in der ZV:

Tumblr

Blog geht wieder, Tumblr hatte wohl irgend ein Problem…

Wäre ich diesbezüglich nicht so uninteressiert, hätte ich den Krempel schon längst auf ein anderes, schöneres, schnelleres System umgestellt…

MVG Live: Echtzeitinformationen zu U-Bahn, Tram und Bus in München

Ich habe eine kleine Ruby-Bibliothek geschrieben um automatisiert auf die MVG-Live-Seite zuzugreifen und Abfahrtsdaten in Echtzeit zu erhalten.

Weiterhin gibt es damit auch ein Script für die Kommandozeile (CLI) namens “mvg” sowie eine Version welche JSON zurückliefert als “mvg_json”. Wer also nicht Ruby verwendet kann die JSON-Ausgabe für andere Zwecke verarbeiten.

Schöner wäre es natürlich, wenn die MVG/SWM von sich aus eine RESTful JSON-API bereitstellen würde (OpenData…) und man sich das Screenscraping (welches ich mit xpath implementiert habe) sparen könnte…

http://github.com/rmoriz/mvg-live

Beispiel: Marienplatz

Beispiel: Uneindeutige Suche mit Alternativvorschlägen der MVG

Beispiel: Pasing Bahnhof

Beispiel: JSON